李紀珠致詞時則提到，由於台灣的房價非常高，使得許多民眾一生的積蓄絕大部分都被鎖在不動產（房子）上，許多長者空有高價的不動產，卻無可用的現金來照顧自己的晚年生活，若能藉助以房養老政策，活化年長者被凍結在不動產上的儲蓄，將能產生4大好處，包括讓長者能夠自力更生，不須向子女拿錢，享有較高品質及尊嚴的晚年生活，有穩定的現金收入，更敢於消費，我國不至於因老年人口增加而使消費動能減弱，影響經濟發展，也可帶動台灣銀髮族產業的發展，若青年創業貸款利率銀髮族產業在台灣發展成功，也可很快地拓展到大陸市場，成為青年創業貸款利率台灣銀髮產業發展的新動能，加上借款人終老後房屋，除可由子女繼承外，也可交由銀行處置，這將可增加房屋的流動性。不過，她也點出當前市場上推出的商業型以房養老有4大缺點，首先，逆向抵押貸款業務存在的利率風險、擔保品跌價風險及延壽風險等問題，目前銀行實務上仍無法完全解決，目前推出的產品青年創業貸款利率，都訂有到期日規定，不具有真正終身給付功能，也不具有無追索權等特性，與國際上的以房養老產品，仍有相當大落差。嘉義市廖先生問：104年支付房屋借款利息18萬元，銀行利息所得2萬元，應如何申報當年度綜合所得稅？南區國稅局嘉義市分局答覆：納稅義務人、配偶及申報受扶養親屬向金融機構辦理自用住宅購屋借款的利息支出，在課稅年度於該地辦竣戶籍登記，且無出租、供營業或執行業務使用情形，可列舉扣除。每一申報戶以一屋為限，並以當年度實際發生利息支出減除儲蓄投資特別扣除額後之餘額申報扣除，最多不超過30萬元。此外，若屬修繕貸款或消費性貸款所支付之利息，因用途非為購置自用住宅，不予認列扣除額。廖先生104年自用住宅借款利息支出18萬元，如減除申報儲蓄投資特別扣青年創業貸款利率青年創業貸款利率除額2萬元，當年度可申報利息支出扣除額為16萬元。年收入越高，房貸借款利率就會比較低嗎？根據聯徵中心大數據平台「購置住宅貸款」統計資訊，去年第一季到第四季，每季房貸平均借款利率最低者，幾乎都是年收入300萬元以上族群，但也經常出現高所得的房貸利率竟然跟低所得者「一樣高」。 聯徵中心去年起將100多萬筆購置住宅貸款資料全數上線。聯徵中心總經理張國銘說，聯徵中心的房貸統計資訊，原以「建物類別、縣市別、屋齡、申辦者性別、年齡」等指標區分，今年起新增辦房貸者的「年收入及學歷」兩項統計。 以年收入來看，去年第一季到第四季，能借到「最低」房貸利率的，多是年收入達300萬元以上族群，似乎驗證高所得者可獲較優惠貸款利率。 民眾過去申辦房貸時，房屋抵押品很重要；隨房價走跌，現在借款人的還款能力比較重要。 年收入越高 利率不一定最低 值得注意的是，去年第一季，年收入達340萬元者，卻跟年收入不到20萬元低所得者，平均借款利率都是2.13%，借款利率高居所有收入族群之冠。別以為是銀行不再「大小眼」，專家表示，銀行計算放貸風險，必有考量原因。 住商不動產企畫研究室主任徐佳馨說，年收入越高，房貸利率越低「不是絕對」，主因銀行除評估年收入之外，還會看借款人收入的「穩定度」；像有些偏重業務性質的工作，如保險業務員、車商、房仲等，可能今年賺300萬元，明年收入卻只有100萬元，對銀行來說，這還不如每年都有100萬元穩定收入的借款人。 工作穩定 貸款條件較佳 房貸統計資訊也顯示，若依學歷區分，去年一到四季最低房貸利率，都由大學畢業學歷者奪下，平均借款利率約2.03%，比博士畢業生平均借款利率2.08%以上，還要低0.55個百分點，銀行似乎比較青睞大學畢業的借款人。 為何大學學歷比博士辦房貸更吃香？徐佳馨說，大學畢業後開始工作，到有能力買房時，應該已工作7、8年，此時當事人還年輕，若工作情況又穩定，銀行多會給予不錯的貸款條件，例如利率低、貸款成數高；但有些博士畢業生可能30歲以後才出社會，且念書時間較長，「但實際工作時間可能比大學生還短」，銀行評估後可能認為，博士畢業生的還款情況不如大學畢業生。 工作、還款能力 評估兩大要件 其實，目前正值房價下滑，現在向銀行申辦房貸，如果想要談到更高貸款成數或較佳借款利率，「你（借款人）」可能比你抵押的房子還重要。 1 2 下一頁 不分頁閱讀 ♥ 喜歡這篇文章嗎？立即分享 分享到facebook 分享google+ 分享到plurk 分享到tumblr WEB ONLY 全文完，覺得不過癮嗎？您可以： 立即加入會員 加入Facebook粉絲 追蹤Instagram 編輯推薦 走出辦公室，交不一樣的朋友 窮年輕人的一句話，決定２年後是否付得起房貸 設計類遊學課程 9年公務員，當上藝術品拍賣天后 「年紀輕」不是升遷門檻！４個職場狀況題，新世代這樣... 沈方正必修３課 沈方正×超級職人，暢談領導、品質與創新… App妙工具 用App也要有效率，手機留這些就夠！ 生涯顧問 跨境平台領航者 謝振豊首創２４小時到貨服務，徐重仁對談… ２０世紀藝術家 徐重仁、林懷民分享以理念領導團隊… 潮課名師 推薦閱讀 不開車更好玩！漫步體驗台南魅力 不開車更好玩！漫步體驗台南魅力 會員價：379元 2016質感生活首選，美學大師經典 2016質感生活首選，美學大師經典 會員價：888元 聯強總裁杜書伍，睽違４年全新力作 聯強總裁杜書伍，睽違４年全新力作 會員價：237元 從台灣到北歐，三代女性的壯遊之路 從台灣到北歐，三代女性的壯遊之路 會員價：719元 最新評論 最熱門文章 1理財第一步：看懂「現金流」！原... 2主管最難開口的4句話，就該這樣... 3一段感情走得久，不是因為付出多... 4丁菱娟：我害怕我過得太舒服，再... 5公司只有理想而不顧現實，誰會願... 最新訊息 1 2 3 4 5 你最感興趣文章 1走出辦公室，交不一樣的朋友 2窮年輕人的一句話，決定２年後是... 3設計類遊學課程 49年公務員，當上藝術品拍賣天后 5「年紀輕」不是升遷門檻！４個職... 名人給你好建議 1創造一天6次翻桌的平價火鍋王 2股神4大智慧，牛市熊市都管用 3張曼娟：揮別行程表，與美好事物... 4黃小琥：只要能唱，不用選地方 5金牌之前，金牌之後 免費加入會員看更多文章 你是哪種族群？ Youth 校園青年 Junior 新鮮菜鳥 Senior 資深職人 Supervisor 新手主管 Director 中高階經理 Job 求職/轉職 展開全部 關於Cheers 天下雜誌群 獎項榮譽 職場指標 廣告刊登 顧客服務 雜誌訂閱 電子雜誌 當期雜誌 職場好書 活動講座 重仁塾 創新論壇 週三不加班 會員專屬 電子報 PPT下載 職人週報 會員好文 特色服務 酷青發聲 部落格 60秒影音 網路讀書會 Facebook Line Instagram Plurk 會員專區 顧客中心 會員登入 加入會員 讀者服務信箱 │ 讀者服務專線：02-2662-0332 Copyright © 2016 Cheers雜誌 版權所有 提醒本網頁已閒置超過三分鐘，請點擊 關閉 或任一空白處，即可回到網頁。 熱門排行榜 1理財第一步：看懂「現金流」！原... 2主管最難開口的4句話，就該這樣... 3一段感情走得久，不是因為付出多... 4丁菱娟：我害怕我過得太舒服，再... 5公司只有理想而不顧現實，誰會願... 更多上海銀監局表示，早前調查管轄區內的部分銀行於1月及2月的個人住房貸款業務情況，發現部分銀行在實施新房貸政策前，違反受托支付要求。當中包括在發放貸款後，將個人住房按揭貸款資金直接劃入非房屋交易雙方的第三方，第三方再將資金劃至房地產仲介公司。另外，調查還發現部分上海房地產仲介公司，通過首付貸款及墊付資金等方式，為房屋交易雙方墊資。當局指，一旦發現借款人透過P2P、房產仲介機構等渠道，違規獲取首付資金，應拒絕其貸款申請並列入黑名單。國稅局表示，所謂教育學費，依教育部函示定義，是指學生接受教育而按教育主管機關訂頒的收費標準，於註冊時所繳交一切費用，包括學費、雜費、學分學雜費、學分費、實習費與宿舍費等，因此宿舍費用可列入教育學費特別扣除額。此外，依據《所得稅法》規定，納稅義務人就讀「大專以上院校」的「子女」，每人每年教育學費特別扣除數額以25,000元為限，但空中大學、專校及五專前3年已接受政府補助者，均不得列舉扣除。南區國稅局解釋，關於教育學費的特別扣除額，須注意適用門檻，雖然近來興起修EMBA學程，或上班族選擇在職進修等，但教育學費特別扣除對象，僅適用於納稅義務人的子女，其他無論是本人、配偶或受扶養兄弟姊妹的教育學費，均不得列舉扣除。房地合一稅自今年起實施，去年有處分不動產者，此次報稅仍適用舊制，出售房屋所得應列為財產交易所得申報，不需考量房地合一稅之問題，綜合所得稅的各類申報項目之中與不動產相關大致可以分為售屋、購屋2大類，售屋有財產交易所得、財產交易損失、重購自用住宅扣抵稅額；購屋有自用住宅購屋借款利息扣除額、重購自用住宅扣抵稅額。售屋族節稅法：財產交易損失舉證永慶房產集團契約部經理陳俊宏表示，售屋族可利用「財產交易損失舉證」節稅法，若是出售房屋實際價格減去「取得成本及「移轉費用，計算出的財產交易所得較低，並能提供相關證明文件，就可以選擇按實際發生的價額申報。「取得成本」包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等，「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等，只要能夠提供相關證明文件都可以扣抵。同時，納稅義務人、配偶或受扶養親屬，須在課稅年度內，於該地址已辦妥戶籍登記，以戶口名簿影本為證；房屋必須為自住用途且無出租、未供營業或執行業務使用；購屋借款限於向金融機構借貸者，向一般公司或個人之借款不得扣除。
官員也表示，若是民眾舉新債還舊債所支付的自用住宅購屋借款利息，只要是新債和舊債的借款房屋是同一棟房屋，且借款時間銜接，則在舊債未償還的額度內所支付者，還是可以申報扣除。
如果是以修繕貸款，或消費性貸款名義借款，但確實是用以購買自用住宅並能提示相關證明文件如所有權狀影本、借款契約等，利息支出也可以申報，官員說，稽徵機關會依借款目的，或借款與買房子時間相近程度決定是否認定。
而如果房屋有部分營業，部分自住，則購屋借款利息可按自住的比例扣除。值得注意的是，以原有住宅向金融機構借款，或購買投資用的非自用住宅，其借款利息是不能扣除的。
此外，官員也說，如因貸款銀行變動或換約者，則僅就原始購屋貸款未償還額度內支付的利息列報，應提示轉貸的相關證明文件，例如原始貸款餘額證明書，及清償證明書等影本供核。基本上我會建議放20%，因為美國銀行會要求你，如果沒有放超過20%，他們會要你買一個抵押貸款保險 (mortgage insurance)。這個保險是保護銀行，不是保護你喔，保證銀行他們會收到款項。 所以只要你放20%以上，銀行們就覺得你有能力還貸款，所以不用買這個保險。如果你當下沒有那麼多現金也沒有關係，放個5%也可以。等到你後來存夠錢了，還了只剩下貸款的78%，你就可以打電話給銀行，請他們取消掉抵押貸款保險。所以20%不是一定，有的話當然最好。依法納稅義務人本人、配偶、受扶養親屬購買自用住宅所支付的貸款利息，如符合房屋為本人、配偶、受扶養親屬所有並辦戶籍登記，且無出租、營業或執行業務者使用，可於綜合所得稅申報時申報列舉扣除。
每戶只能申報一屋房貸利息扣除，2個門牌的房屋打通者，僅能選擇其中一屋列報，修繕貸款或消費性貸款不可列報。
有利息所得的房貸族要特別注意，列報房貸支出是以每年實際支付金額，減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額申報扣除，上限為30萬元單就降息幅度而言，央行做法可以理解，尤其全球經濟仍壟罩在貨幣寬鬆的大原則底下，加上中國經濟發展趨緩，台灣被迫只能繼續往低利率方向前進，逼出銀行過多的閒置資金；再者，降息配合取消貸款成數限制，無疑是對買方最為有利的部分，過去幾年由於特定區域採取信用管制，在銀行貸款成數不足的情況下，雖緩解了短期炒作歪風，卻讓自住客層擔負了更大的購屋門檻，而其中不少是付得起貸款但籌不出自備款的，因此放寬銀貸成數，確實是有意購屋民眾的一大福音。 一般認為，此次降息並不是畫下句點，央行可能會繼續降息半碼至1碼，但是否會像日本的零利率甚至歐盟的負利率，以台灣政經及社會民情發生機會應該不大，不過畢竟房地產是銀行相當倚重的放款管道，若降息能激出買氣，也可舒緩銀行過多的資金壓力。APPLE HOUSE趨勢研究中心觀察最新市況與彙整內政部不動產資訊平台資料發現，目前民眾購屋貸款較先前容易，市場甚至出現「5年寬限期，且無提前清償違約金」、「最高貸款成數可達8.5成」、「非首購優質客戶利率僅1.87%」、「40年房貸」等多元優惠購屋方案，銀行搶食房市回溫與優質客戶的意圖超明顯。 APPLE HOUSE房屋自售平台總經理葉國華表示，先前銀行擔心房價反轉，加上配合央行與金管會的政策，對房貸授信審查相當嚴格，甚至不少民營銀行不給寬限期，客戶若想申請寬限期，往往要面對貸款成數下降、利率加碼狀況，種種限制使得不少購屋族卻步。 房市交易不斷量縮，銀行滿手現金，加上政府及央行對於房市管制逐步鬆綁，3月六都買賣移轉件數月增80.7%、主要都會區房價跌幅趨緩等，各家銀行似乎嗅到房市落底回溫訊號，逐漸放寬授信標準，近期確實不少本身條件良好的民眾，反映買屋好貸多了。台灣房地產市場基本面是好的，只是受限於政策打壓，造成房市上一波低迷。隨著「青年安心成家購屋優惠貸款」最高申貸額度由原先500萬元上調至800萬元，加上央行解禁，幾項鬆綁政策讓近期房市逐步加溫，尤其是房貸解禁，讓原本消失匿跡的置產族重回市場，雖然熱度沒有回到最高點時期，但很多敏感的客戶，最近已經開始出籠議價。從4月初起，各案場應該都可以明顯感受到買氣回升，不論是來人或成交都比央行解禁前多了快一倍。 另外值得注意的是，金管會將全面檢討住宅放款計算資本適足率，目前依現行規定，銀行辦理住宅放款計算資本適足率時，在自用、非自用住宅部分，分別適用45%、100%的風險權數，比起國際上通用35%的比率來看嚴格不少。未來若是相關法規鬆綁，不但銀行可承作業務將增加，有助增資壓力減少外，也將讓有意買房的民眾增加貸款成數，長期來看，將慢慢加熱房市。近半年來公股行庫競相投入以房養老業務，金管會主委王儷玲昨天在「逆向抵押貸款國際研討會」致詞時指出，現已有五家銀行開辦以房養老業務，承辦125件、核貸額度約8.94億元。李紀珠認為，現行金融機構推出的是「類似」逆向抵押貸款的以房養老商業型產品，因這項業務的利率風險、擔保品跌價風險及延壽風險等問題都還沒法解決，而已推出的商業型產品都訂有到期日，例如30年，不是終身給付，亦無追索權。再者，產品訂定30年到期日，雖可透過到期再訂約解決，但若屆時借款人因年齡過高、或不具行為能力，且又無監護人可代為變更抵押權確定期日，銀行便須終止撥款，甚至須處分房屋擔保品清償欠款，日後高齡老人處置問題恐將衍生銀行與借款人間爭議。現行以房養老商品亦臨處分擔保房屋金額是否足以清償借款的問題，相較於一般房貸是隨著時間愈長、風險愈小，以房養老剛好相反，再加上銀行現在同時大量推動，因借款人平均餘命相對集中，未來可能面臨必須同時大量處分擔保品，將使不動產及金融市場進入高度不穩定狀況，政府單位必須及早綢繆。林口、浮洲合宜住宅陸續交屋，已躍為土銀、台銀、合庫等三大行庫上月的房貸主力業務，其中，土銀承作林口A7合宜住宅的土建融延續下來的整批性分戶房貸，接下來擬承作的相關房貸業務總量將近百億元，將成為第2季的房貸業務主力來源。其中，土銀、合庫兩大行庫在4月份的房貸業務統計結果，可看出合宜住宅房貸對於房貸業務顯著的貢獻，例如，土銀4月份房貸餘額較3月份增加近65億元，其中有接近60億元的部位，是來自於林口A7合宜住宅的房貸撥款挹注。另外，合作金庫近來由於房貸總金額佔總存款量的比重已超過29％，為了符合銀行法第72條之2的規定，合庫銀行已提前開始採取「以價制量」的總量控管措施，但由於浮洲合宜住宅已經進入交屋、貸款對保期，4月份房貸的增量，幾乎大半來自於合宜住宅的貸款量。不過若剔除合宜住宅房貸量，上述三大行庫的房貸量頂多打平，並沒有成長；金融圈人士分析，這顯示整個大環境並不好，民眾對於購屋仍持保守觀望態度，房貸新增業務量並沒有真正出來：「因林口合宜住宅的承購交易是先前就已進行，現在只是交屋、開始貸款而已，不能算是新的交易量。」作為一名資深的嘉豐瑞德理財達人，我聽到這個問題還是比較震驚的！現在銀行利息這麼低，很多人想從銀行貸款都貸不到，你竟然盤算着心思，千方百計想着怎麼盡早還銀行錢？？有了那麼多現金流竟然不知道做點投資？ 今天寫這篇文章就是給那些在糾結還房貸還是買理財的人提個醒。 負利率時代，當然是買理財更劃算！！ 以我身邊的朋友為例，聽我給你細細算一筆。 小王是我大學時的同學，2012年在寶山買了套房，總價210萬，首付三成，剩下147萬全部按揭。因為當時買房的時候公積金貸款還沒積累到最低年限，所以全部用商業貸款做了30年的按揭，還享受了8.5折的利率優惠。他現在手里工資收入加上一些其他收入已經有50萬閒錢。他現在就在糾結是買房還是繼續買理財。Synergy公司可以幫助客戶調整支付金額、利率、還貸期限等，儘量避免客戶上庭、避免房屋被拍賣，也可以協助房屋已被拍賣的客戶尋找新的居所，幫助客戶降低損失。據統計，90%以上的還貸人在自行向銀行申請調整貸款時，都無法成功。專業的法律公司更了解行業情況，同時因為是整合式服務，比聘請個體律師代理，價格上會優惠很多。申請人只需要通過電話、郵件等跟代理公司聯絡，省去了很多麻煩。不過，申請人必須要提供準確、真實的相關信息，同時，越早聯絡代理公司，申請的過程也會更順暢。 4. 拖延還貸會有什麼後果？ 面對突來的變故打擊，再加上經濟狀況的窘迫，人們多會本能地選擇逃避拖延，但事實上，這樣不能解決問題，反而會加速事態的惡化。房屋一旦真的被拍賣，房貸申請人不但會失去現有居所、個人和家人的信用受損，而且在未來重新租房、買房都面臨極大困難，在經濟上和心理上都會受到重創。一定要儘早尋找解決合理出路，避免房屋被拍賣，才是真正對長遠負責的做法。民營銀行房貸主管指出，過去民眾要辦房貸時，銀行多強調要「好房好物」，即房屋抵押品很重要；但隨著房價一路走跌，擔保品價格滑落，房貸主管說，「現在，人比房屋還重要」，尤其「借款人有無正常工作、有無穩定的還款能力」，更是評估一個房貸申請案的兩大要件。房貸主管說，年收入越高，相對「有機會」獲得優惠貸款利率，但銀行評估房貸當事人還款能力，除個人年所得之外，還會同步考量當事人職業和學歷，評估這三面向是否相稱；例如借款人若在某大電子業擔任工程師，但月收入不到四萬元，可能就「不相稱」。很多人認為，軍公教人員因為有長年穩定工作，因此借款利率可以更優惠，但房貸主管說，即使有正當工作，銀行還是要評估還款能力；舉例來說，某甲是月收入四萬的上班族，向銀行申貸二百萬房貸，可能獲准，但某乙雖是公務人員且月收入十萬元，向銀行申辦五千萬房貸，可能就借不到。
留言列表
